第385章拉拢

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革小组的意义和格局可就完全不同，要直接上升到商务部了。
    “额”吴光正犹疑道：“陈总，当初我们谈的是互联网企业进入香港的讨论，你们出席的嘉宾这么多，都准备来香港？我们贸易发展局这边，还有没有其他事项需要准备？”
    当初说好了是配合大陆企业的在港发展，他也在香港回归十周年之际交一张投名状，这件事对他惠而不费，可陈学兵的“CEPA改革”几个字，让他不得不慎重。
    CEPA，可是香港经济独立的根本制度框架。
    “非也非也。”陈学兵却轻松笑道：“不是贸发局配合我们，而是我们配合吴总，数码港南翼双子塔3-4现在楼空着一半，每月白亏几千万租金吧？我拉大陆互联网公司来填坑，前两年免租，第三年按市价70%交租，九龙仓稳赚不赔。”
    他上次在饭局向吴光正提到香港两次「科技兴港」计划，数码港和矽港都变成房地产计划的事。
    当时只知是李家的杰作，后来经过调查，陈学兵才知道当初提这事有多么唐突。
    这个香港数码港，确实起源于李泽楷。
    98年李泽楷提出“亚洲硅谷”概念，搞了一波PPT圈地，承诺引入500家科技公司，近乎免费拿到了香港64英亩（388亩）土地，省了上百亿。
    结果规划的17座科技研发中心只建了4座，其余全部改贝沙湾豪宅项目了，承诺引进的500家企业落地83家。
    大赚特赚，是肯定的。
    不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。
    2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑了，李泽楷妥协，折价出让了数码港项目34%股权，这件事才得以平息。
    九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。
    这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。
    不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。
    他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。
    “吴总，我查了一下，两栋楼有18万呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=10.76平方英尺），一年可是6000万租金啊，我们的互联网企业如果把两栋楼租下来，签了长约，吴总的现金流会多十几亿吧？”
    6000万一年，看似不多。
    但香港玩的可是超级地租。
    想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。
    而2005年香港首只REIT基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。
    REITs基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场/写字楼/物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。
    实际上，REITs基金就是地产商自己打包上市的。
    地产商把自己的物业打包卖给REITs基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。
    而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分REITs份额，和其他投资者一起分红。
    地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。
    不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。
    不是所有物业都能REITs的，必须稳定出租+现金流好才可上市。
    只要REITs估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。
    数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被REITs市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。
    18万呎空置，也就1.67万平方，才多大？
    股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1.67万根本不够用，达到满租轻松得很。
    满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2.4倍。
    这两栋每年总租金1.3亿的楼，满租纯收益超过1.1亿，在REITs市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。
    “南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是Cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰.”
    陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大

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